Dersom du har kjøpt en bolig som ikke står til forventningene kan du ønske å kreve erstatning, eller i mer alvorlige tilfeller ønske å heve ditt boligkjøp. Har boligen rettslige mangler, kan du ha krav på både heving og erstatning av kjøpet.
Innhold
Hvilken lov kommer til anvendelse?
Kjøp av bolig reguleres enten av bustadoppføringslova, eller avhendingslova. Bustadoppføringslova regulerer oppføring av ny bolig, mens avhendingslova regulerer kjøp og salg av allerede oppførte boliger. Bustadoppføringslova gjelder kun salg mellom forbruker og næringsdrivende. Avhendingslova kommer til anvendelse uavhengig av hva slags stilling partene har. Avhendingslova regulerer de fleste boligkjøp.
Dersom boligkjøpet står mellom en forbruker og en næringsdrivende, er avhendingslova semi-preseptorisk, jfr. avhendingslova § 1-2 nr. 2. Da kan det ikke avtales vilkår i kontrakten som er mindre gunstige for forbrukeren enn det loven er.
Fremstillingen nedenfor vil fokusere på avhendingslovas regler om heving og erstatning av boligkjøp. Det er også mulig å gå på eiendomsmegleren, som noen ganger går litt langt i sitt arbeid i å skaffe selgeren en god pris for eiendommen.
Rettslig utgangspunkt ved boligkjøp
Etter norsk rett, er utgangspunktet at avtaler skal holdes. Dette innebærer at terskelen for at man skal kunne kreve mangelsbeføyelser som ikke følger av kontrakten, er høy. Terskelen for å kreve boligkjøpet hevet er særlig høy.
Hva anses som mangler ved bolig?
Ikke alle feil og avvikende forhold ved boligen vil kvalifiseres som rettslige mangler. Mindre skavanker, som små riper eller vanlig slitasje vil sjeldent kvalifiseres som mangler. Avhendingslova definerer en mangel som et forhold som ikke samsvarer med de krav til kvalitet og egenskaper som følger av avtalen, eller etter loven.
Ved vurderingen av om det foreligger en mangel, vil alltid avtalen mellom partene være i sentrum. Om boligen avviker fra det som er avtalt, vil eiendommen i de fleste tilfeller være beheftet med en mangel.
Denne mangelen m ha foreligget ved overtakelse. Om du riper opp gulvet når du bærer inn den nye vaskemaskinen på samme dag som du overtar huset, vil dette være din egen risiko.
Bolig solgt «som den er»
Dersom boligen er solgt «som den er», vil terskelen for hva som anses som en mangel automatisk være høyere. Utgangspunktet er at et slikt forbehold legger all risiko for skjulte feil og mangler ved boligen over på kjøper.
Unntaket fra denne regelen er når eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne forvente, basert på blant annet avtalen, pris, og andre forhold.
Det er imidlertid blitt vedtatt en endring i avhendingslova, som vil innebære at man ikke lenger kan selge en bolig «som den er». Dette vil skjerpe ansvaret for fremtidige boligselgere betydelig. En av motivasjonene bak dette er å minske antall boligtvister.
Heving og erstatning som mangelsbeføyelser
Når kan jeg heve?
Terskelen for å heve boligkjøpet er svært høy. Dette springer ut av utgangspunktet i norsk rett, som er at avtaler skal holdes. Dette er for å beskytte begge avtaleparter. Det gir spesielt selger bedre forutsigbarhet, slik at man unngår å bli møtt med et krav om tilbakebetaling av en som regel stor salgssum, for en mindre mangel man ikke visste eksisterte. I tillegg vil selger kunne innrette seg etter boligkjøpet, og bevege seg videre etter salget.
«Heving rammer debitor så hardt at ikke et hvilket som helst mislighold kan være tilstrekkelig. De forberedelser debitor har lagt i oppfyllelsen vil nemlig være forspilte og debitor går samtidig glipp av motytelsen han kan ha særlig behov for eller interesse av.» Kilde: Hagstrøm, Viggo. Obligasjonsrett, 2. utgave, Oslo, 2013, s. 426.
Etter avhendingslova § 4-13, er kravet til å kreve heving at det foreligger en mangel som medfører et «vesentleg avtalebrot». Hva som anses som et vesentlig kontraktsbrudd er av Høyesterett formulert som et spørsmål «om kjøperen har rimelig grunn til å si seg i fra kontrakten», jfr. Rt. 2010 s. 710.
Når kan jeg kreve erstatning?
Dersom det foreligger en mangel ved boligen, har selger et objektivt erstatningsansvar. Dette innebærer at selger ikke måtte vite om mangelen for å være erstatningsansvarlig.
Terskelen for å kunne kreve en mangel erstattet er betydelig lavere enn terskelen for å kunne kreve kjøpet hevet, og det er ikke et krav om at mangelen innebærer et vesentlig kontraktsbrudd.
De vanlige kravene til erstatning må likevel foreligge.
Kan man både heve og kreve erstatning?
I utgangspunktet avskjærer ikke de forskjellige mangelsbeføyelsene hverandre. Det er imidlertid sikker rett at man ikke kan kreve dobbel kompensasjon for samme mangel. Dersom du har rett til å kreve heving av boligkjøpet, og får tilleggskostnader, vil du kunne kreve disse erstattet i tillegg til heving av kjøpet. Et eksempel på dette er at du hever kjøpet på grunn av omfattende fuktproblemer i huset. Du har hatt flere utbedringer, og følgelig omkostninger. Disse utbedringskostnadene vil du i de fleste tilfeller kunne kreve erstattet av selger.
Viktige frister etter boligkjøpet
Reklamasjon ved boligkjøp
Det stilles krav til at kjøper kommuniserer at det vil bli gjort krav gjeldende mot selger innen en viss tid etter kjøpet.
Det er to parallelle frister som begynner å løpe etter overtakelse av eiendommen. For det første må kjøper reklamere «innen rimelig tid». Dette er den relative fristen, og er av Høyesterett bestemt at skal være mellom to og tre måneder etter at kjøper oppdaget, eller burde ha oppdaget mangelen.
Den absolutte reklamasjonsfristen ligger på fem år etter overtakelse av boligen. Det stilles ikke krav til at eiendommen er blitt tatt i bruk, men at kjøper har mulighet til å bruke den.
Foreldelse ved boligkjøp
Foreldelsesfristene løper parallelt med reklamasjonsfristene. Utgangspunktet for foreldelsesfristen er tre år etter at man først fikk et krav mot selger. Utgangspunktet kan fravikes, og det kan være at du har en tilleggsfrist. For å få oversikt over når du må gjøre kravet gjeldende, anbefaler vi å ta kontakt med en erfaren erstatningsadvokat, slik at ikke d mister retten til å gjøre kravet ditt gjeldende.
Kontakt en advokat ved tvist etter boligkjøp
For de fleste vil det være fordelaktig å få hjelp av en advokat om man ønsker å gjøre krav gjeldende mot boligselger. Du vil få oversikt over dine rettigheter og muligheter.
Avhendingslova og bustadoppføringslova har flere skjønnsmessige bestemmelser som det er vanskelig å forstå kun basert på ordlyden i bestemmelsen. En advokat med erfaring på området vil kunne hjelpe deg med hvordan de forskjellige bestemmelsene skal tolkes.
Ta kontakt med oss via e-post, telefon eller kontaktskjemaet vårt for å få en gratis, uforpliktende samtale om din sak.
Les også om erstatning ved ekspropriasjon.
Vanlige spørsmål
Har kjøper undersøkelsesplikt?
Ja. Kjøperen må undersøke boligen etter overtakelse slik «god skikk tilseier».
Når må jeg reklamere på boligkjøpet?
Du må reklamere på kjøpet innen «rimeleg tid» etter du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Rimelig tid antas i rettspraksis å ligge på mellom 2 og 3 måneder.
Kan jeg gjøre krav gjeldende på tross av at boligen er solgt «som den er»
I utgangspunktet avskjærer et slikt forbehold kjøper i å reklamere på feil og mangler ved boligen. Dette er imidlertid kun et utgangspunkt, og om boligen er i «vesentleg ringare stand» enn det du hadde grunn til å forvente, vil det likevel foreligge en mangel du kan reklamere på. Dette vil også være tilfelle om selger har brutt sin opplysningsplikt.
Hvor lenge etter kjøpet kan jeg gjøre krav gjeldende mot selger?
Den absolutte fristen for reklamasjon for boligkjøp er 5 år etter overtakelse. Selger kan imidlertid ikke gjøre gjeldende at det er reklamert for sent om selgeren har vært grovt uaktsom, eller handlet i strid med god tro. Det må uansett reklameres innen rimelig tid etter overtakelse.
Dekker forsikringen mine advokatutgifter?
Innboforsikring vil som regel dekke det vesentlige av advokatutgifter.
Når kan jeg heve boligkjøpet?
For å heve boligkjøpet må det foreligge en vesentlig mangel eller kontraktsbrudd.
Kilder
Hagstrøm, Viggo. Obligasjonsrett, 2. utgave, Oslo, 2013.
Kjelland, Morten. Erstatningsrett – en lærebok, Oslo, 2016.
https://www.duo.uio.no/bitstream/handle/10852/42808/1/545.pdf
