Kreve erstatning fra eiendomsmegler?

En advokat som forklarer en klient hva som skal til for å kreve erstatning fra en eiendomsmegler

Kjøp av bolig er en stor investering, og skal være en god opplevelse. Fra tid til annen kan det imidlertid oppstå tvister i etterkant av boligkjøpet. Eiendomsmeglere er underlagt et strengt profesjonsansvar. Det innebærer at eiendomsmeglere kan bli erstatningsansvarlige dersom de ikke utfører sitt arbeid på en aktsom måte. Erstatningskrav kan fremsettes både fra selger og kjøper. 

Krav som stilles til eiendomsmegler

Eiendomsmeglingsloven legger til rette for at omsetning av fast eiendom ved bruk av eiendomsmegler foregår på en sikker, ordnet og effektiv måte, samt at partene mottar uhildet bistand. Eiendomsmegleren plikter å handle i tråd med god meglerskikk, og ivareta både selgers og kjøpers interesser. På den ene siden skal eiendomsmegleren arbeide for å skaffe selger en god pris på eiendommen. På den annen side plikter eiendomsmegleren å sørge for at kjøper får riktig og tilstrekkelig informasjon om eiendommen.

Vilkår for eiendomsmeglers erstatningsansvar

Erstatningskrav mot eiendomsmegleren forutsetter at de tre grunleggende erstatningsrettslige vilkårene er oppfylt. For det første må det foreligge et ansvarsgrunnlag. Kjøperen eller selgeren må videre ha blitt påført et økonomisk tap som følge av eiendomsmeglers uaktsomhet. Det tredje vilkåret innebærer at det må foreligge årsakssammenheng mellom selgers/kjøpers økonomiske tap og meglerens uaktsomhet.

Profesjonsansvar

En rekke yrkesgrupper er omfattet av profesjonsansvaret. Det gjelder blant annet advokater, takstmenn, leger, revisorer, samt eiendomsmeglere. Ansvar forutsetter en klanderverdig utførelse av oppdraget. Profesjonsansvaret kommer først og fremst til anvendelse som et ansvar etter kontrakt mellom eiendomsmegleren og selgeren. Eiendomsmegleren har imidlertid også et ansvar overfor kjøper, hvilket innebærer at profesjonsansvaret i tillegg kan komme til anvendelse utenfor kontrakt.

«En aktsomhetsvurdering består […] i å bedømme om megleren har oppfylt sine oppgaver etter [eiendomsmeglingsloven med tilhørende forskrifter og praksis] på en forsvarlig og profesjonell måte». Kilde: Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom, Oslo, 2019, s. 126.

Høyesterett har i Rt. 1995 s. 1350, om eiendomsmeglers ansvar, slått fast at det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Likevel ble det påpekt at eiendomsmegleren har et visst spillerom før kritikkverdig atferd er å anse som erstatningsbetingende uaktsomhet.

Et sentralt vurderingmoment ved spørsmål om eiendomsmegler har handlet uaktsomt, er om vedkommende har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. God meglerskikk omfatter bransjens normer, samt krav etter lov, forskrift eller myndighetspraksis. Ethvert brudd på bransjenormer vil ikke være tilstrekkelig for ansvar, jf. eksempelvis Rt. 2003 s. 696 og Rt. 2001 s. 1702. Brudd på forskrift eller lov vil tale vesentlig i retning av erstatningsansvar, men det må likevel foretas en konkret vurdering av saken, jf. HR-2018-1234-A.

Overnevnte innebærer at eiendomsmegler har et visst spillerom til å gjøre feil. Som eksempel kan rimelige unnskyldningsgrunner medføre at eiendomsmegler unnslipper ansvar. I Rt. 1995 s. 1350 hadde det ikke blitt klargjort for kjøperen av huset at underetasjen ikke var godkjent for beboelse. Eiendomsmegleren og takstmannen var ikke å bebreide for rettsvillfarelsen knyttet til godkjenning av underetasjen, og ble derfor frifunnet for erstatningsansvar.

Til motsetning ble eiendomsmegler funnet erstatningsansvarlig i LG-2003-2375. Leiligheten bestod av fire leiligheter, hvor det i realiteten kun var lovlig å leie ut to av dem. Likevel var det opplyst i salgsoppgaven at samtlige leiligheter kunne leies ut. Eiendomsmegleren måtte være kjent med at det ikke var lovlig å leie ut kjeller- og loftsetasjen etter en befaring. Vedkommende hadde dermed opptrådt sterkt klanderverdig, og heftet for kjøpers økonomiske tap.

Økonomisk tap

Videre må selger/kjøper ha lidt et økonomisk tap som følge av eiendomsmeglerens erstatningsbetingende atferd. Dommen omtalt over, LG-2003-2375, utgjør et typisk eksempel på tilfeller hvor kjøper kan lide et økonomisk tap. Når leiligheten kjøpes med den forutsetning at samtlige fire etasjer i huset kan leies ut som egne leiligheter vil kjøper lide et tap når kun to av dem er lovlig å leie ut. I et slikt tilfelle kan kjøper kreve erstatning for differansen mellom eiendommens markedsverdi med og uten utleiemulighet.

Kravet om økonomisk tap innebærer altså at selger/kjøper ikke kan kreve erstatning dersom vedkommende ikke kan bevise et økonomisk tap, til tross for at eiendomsmegler har handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

Årsakssammenheng

Til sist må det foreligge årsakssammenheng mellom den ansvarsbetingende handlingen eller unnlatelsen og det økonomiske tapet. Det vil si at det økonomiske tapet må ha oppstått på grunn av eiendomsmeglerens erstatningsbetingende feil. Dersom det økonomiske tapet hadde oppstått uavhengig av eiendomsmeglerens uaktsomhet foreligger med andre ord ikke et erstatningsansvar.

For informasjon for eventuelle erstatningskrav rettet mot takstmann kan du lese vår artikkel her. 

Foreldelse av erstatningskrav mot eiendomsmegler

Fristen for å fremme erstatningskrav mot megler følger av foreldelsesloven, som angir at erstatningskrav i utgangspunktet foreldes etter tre år. Selgers frist for å fremsette krav løper fra «den dag da misligholdet inntrer». Mislighold innebærer at eiendomsmegleren ikke oppfyller sine plikter etter avtalen. For kjøpers vedkommende løper fristen fra den dag kjøperen «fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige». Det innebærer at kjøper må ha tilstrekkelig kunnskap, om feilen fra eiendomsmeglers side, til å gå til søksmål, jf. Rt. 1994 s. 190.

Foreldelsesfristen avbrytes gjennom rettslige skritt overfor eiendomsmegleren. Det kan innleveres klage til Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, tas ut forliksklage eller vedkommende kan stevnes for retten.

Advokathjelp i tvist med eiendomsmegler

Har du havnet i en tvist med eiendomsmegler? Vi bistår deg gjerne! Våre advokater har erfaring og kompetanse innen både erstatningsrett og eiendomsrett. Innboforsikring vil i de fleste saker dekke store deler av advokatutgiftene i eiendomssaker. Ta kontakt med vårt advokatkontor ved å ringe, sende en e-post eller fylle ut skjemaet under.

Vanlige spørsmål

Kan jeg kreve erstatning fra eiendomsmegler?

Ja, gitt at visse forutsetninger er oppfylt. Eiendomsmegler må for det første ha handlet erstatningsbetingende uaktsomt. Vurderingsmomenter vil være om megler har opptrådt i tråd med god meglerskikk eller brutt forskrift eller lov. Videre må kjøper/selger kunne bevise et økonomisk tap som følge av meglers handlemåte. Siste vilkår innebærer at det må foreligge årsakssammenheng mellom meglers erstatningsbetingende uaktsomhet og det økonomiske tapet påført klageren.

Hva kan jeg kreve av eiendomsmegleren?

Dersom megleren har opptrådt uaktsomt under utførelsen av sitt oppdrag, og du har lidt et økonomisk tap som følge av dette, kan du kreve erstatning eller vederlagsnedsettelse.

Hva er ikke eiendomsmegler ansvarlig for?

Eiendomsmegler er ikke ansvarlig for mangler ved boligen. Det kan eksempelvis være tale om fuktskader. Slike krav må rettes mot selger. Likevel kan megleren har forsømt sin opplysningsplikt dersom vedkommende var klar over den eventuelle mangelen ved boligen.

Når må erstatningskrav mot eiendomsmegler fremsettes?

Selger må fremsette krav mot eiendomsmegler senest tre år etter at megleren har misligholdt sine forpliktelser. Kjøpers treårige frist til å fremsette erstatningskrav løper fra den dag da vedkommende fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og om eiendomsmegleren. Det er tilrådelig å fremsette et erstatningskrav så raskt som mulig av bevismessige hensyn.

Hvordan kan krav om erstatning fra eiendomsmegler fremsettes?

Krav om erstatning kan fremsettes gjennom klage til Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, det kan tas ut forliksklage eller vedkommende kan stevnes for retten. Dette bør gjøres snarest for å unngå at kravet foreldes.

Kilder

Bergsåker, Trygve. Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk. Oslo, 2008.

Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom. Oslo, 2019.

https://www.duo.uio.no/bitstream/handle/10852/19311/117095.pdf?sequence=1

👤 Av advokat Eirik Teigstad



Jeg heter Eirik Teigstad og er én av de ni advokatene/fullmektigene i Advokatfirmaet Teigstad AS. Våre erstatningsadvokater står bak nettstedet Erstatning.no®. Vi holder til i Oslo, men vi bistår til enhver tid hundrevis av personer i hele landet med å kreve erstatning

    Har jeg krav på erstatning?
    Får jeg dekket mine advokatutgifter?
    Har jeg noen frister å forholde meg til?
    Send oss en uforpliktende e-post da vel!