Ekspropriasjon kan være svært inngripende for grunneier. Det er et grunnleggende prinsipp i norsk rett at ekspropriasjon skal skje mot full erstatning. Her gis en oversikt over de viktigste reglene og prinsippene som gjelder ved erstatningsutmålingen etter ekspropriasjon.
Innhold
Hva er ekspropriasjon
Kort og upresist innebærer ekspropriasjon tvungen avståelse av eiendomsrett eller andre formuesrettigheter. Det eksproprieres regelmessig til offentlige formål, men også private kan ekspropriere. Det vanligste er ekspropriasjon av fast eiendom. Ekspropriat, herunder den det eksproprieres fra, må dermed gi fra seg hele eller deler av eiendommen sin. Ved ekspropriasjon skjer det dermed et inngrep i den private eiendomsretten.
«Etter klassisk europeisk naturrettstenkning står eiendomsretten sentralt. Den omtales som ukrenkelig og hellig i den franske menneskerettighetserklæring. Og i artikkel 1 i Adler-Falsens norske grunnlovsutkast ble eiendomsretten nevnt ved siden av frihet og sikkerhet i menneskerettighetskapittelet.» Kilde: Aall, Jørgen. Rettsstat og menneskerettigheter, 4. utgave, Bergen, 2015, s. 318.
For å ekspropriere kreves lovhjemmel. At lovhjemmel er nødvendig er opplagt, idet ekspropriasjon griper inn i den private eiendomsretten. Det må dermed fremgå av lov hvilke formål det skal eksproprieres til. Hjemmel for ekspropriasjon finnes i blant annet oreigningsloven og plan- og bygningsloven. Det er et vilkår for ekspropriasjon at inngrepet må være tvilløst til mer gang enn til skade, herunder at fordelene må være større enn ulempene.
Erstatning ved ekspropriasjon
Utgangspunktet om full erstatning
Idet ekspropriasjon innebærer et inngrep i den private eiendomsretten, kan ekspropriasjon kun skje mot full erstatning. Det er et grunnleggende prinsipp i norsk rett at avståelse av grunn skal skje mot full erstatning. Denne retten er grunnlovsfestet i grunnlovens § 105, som lyder som følgende;
«Fordrer statens tarv at noen må avgi sin rørlige eller urørlige eiendom til offentlig bruk, så bør han eller hun ha full erstatning fra statskassen».
Bestemmelsen må her leses som at det «skal» ytes full erstatning, selv om det står «bør». Vernet om eiendomsretten etter grunnlovens § 105, herunder prinsippet om full erstatning, er ikke påvirket av hvilken lovhjemmel for ekspropriasjon som får anvendelse.
De nærmere reglene for utmålingen av erstatningen følger av ekspropriasjonserstatningsloven (vederlagsloven). Vederlagsloven § 3 første ledd knesetter prinsippet om at den som utsettes for ekspropriasjon har krav på full erstatning. Det heter her at eieren skal ha erstatning for avståelse av eiendom og for skader eller ulemper på gjenværende eiendom. Selv om det ikke fremkommer direkte av bestemmelsens ordlyd, er grunneiers krav på erstatning begrenset til det økonomiske tapet han lider som følge av inngrepet. Dette følger av langvarig og fast rettspraksis, jf. blant annet Rt.1998.29.
Tre alternative verdsettelsesmetoder
Vederlagsloven oppstiller tre alternative verdsettelsesmetoder ved utmålingen av erstatningen ved ekspropriasjon. Utgangspunktet er at ekspropriat har krav på erstatning basert på den metoden som gir den høyeste erstatningen ut fra følgende alternative verdsettelsesmetoder; salgsverdi, bruksverdi eller gjenanskaffelsesverdi. Hvilken verdsettelsesmetode erstatningen skal beregnes etter, avhenger dermed av hvilken metode som gir den høyeste erstatningen. Dette følger av vederlagsloven § 4 første og annet ledd.
Erstatning etter salgsverdi
Det følger som nevnt av vederlagsloven § 4 første ledd første punktum at verdsettelsen kan skje på grunnlag av salgsverdien. De nærmere regler for dette følger av lovens § 5. Erstatning etter salgsverdien skal fastsettes på grunnlag av det som må regnes med at vanlige kjøpere ville gitt for eiendommen ved frivillig salg. Det er dermed markedsverdien ved salg som legges til grunn.
Erstatning etter bruksverdi
Dersom eiendommen har en høyere bruksverdi for eieren enn salgsverdien, skal bruksverdien legges til grunn for erstatningsutmålingen. Dette følger av vederlagsloven § 4 første ledd andre punktum. De nærmere regler for dette følger av lovens § 6. Det heter her at erstatning etter bruksverdi skal fastsettes på grunnlag av avkastningen av eiendommen ved påregnelig utnyttelse. Høyesterett har slått fast at bruksverdien skal fastsettes på grunnlag av ekspropriatens egne sannsynlige fremtidige bruk av eiendommen. Eiendommens bruksverdi kan dermed forklares som den økonomiske verdien av eiendommen slik den benyttes i dag, eller den påregnelige bruksverdien i fremtiden. Utgangspunktet for påregnelighetsvurderingen er ekspropriatens egne bruk, jf. HR-2017-2338-A.
Erstatning etter gjenanskaffelsesverdi
Det følger av vederlagsloven § 4 annet ledd at dersom utgiftene til gjenkjøp av eiendom til tilsvarende bruk vil være høyere enn salgs- eller bruksverdien, skal vederlaget fastsettes på grunnlag av kostnadene ved kjøp av tilsvarende eiendom. Forutsetningen er at vilkårene etter § 7 er oppfylt. Det følger av § 7 at ekspropriasjonen må gjelde eiendom som enten benyttes til bolig, fritidshus eller egen virksomhet. Videre er det er vilkår at gjenkjøpet må gjelde annen eiendom til tilsvarende bruk og gjenkjøp må regnes som nødvendig for at grunneier skal holdes skadesløs.
Advokathjelp
Ekspropriasjon er som regel en stor prosess, og erstatningsfastsettelsen for avståelse av eiendom er basert på en rekke kompliserte beregningsprinsipper. Man bør derfor la seg bistå av advokat. Våre advokater er spesialister innen erstatningsrett. Vi kan hjelpe deg med en gratis forhåndsvurdering av din sak. Ta kontakt per telefon eller e-post, eller fyll inn kontaktskjemaet nedenfor.
Vanlige spørsmål
Hva er ekspropriasjon?
Ekspropriasjon innebærer tvungen avståelse av eiendomsrett eller andre formuesrettigheter. Det vanligste er ekspropriasjon av fast eiendom, og grunneier må da gi fra seg hele eller deler av eiendommen sin.
Har man krav på erstatning ved ekspropriasjon?
Det er et grunnleggende prinsipp i norsk rett at ekspropriasjon kun kan skje mot full erstatning. Dette følger av grunnlovens § 105 og vederlagsloven § 3.
Hvordan utmåles erstatningen ved ekspropriasjon?
Reglene for utmåling av erstatning ved ekspropriasjon følger av vederlagsloven. Loven oppstiller tre alternative verdsettelsesmetoder, herunder salgsverdi, bruksverdi eller gjenanskaffelsesverdi. Erstatningen skal fastsettes etter den metode som gir den høyeste erstatningen.
Hva er oreigning?
Begrepet ¨oreigning¨ er begrepet for ekspropriasjon på nynorsk.
Har man krav på erstatning for ulemper etter ekspropriasjon?
Det følger av vederlagsloven § 3 at grunneier har krav på erstatning for avståelse av eiendom, men også for skade eller ulemper på gjenværende eiendom. Det følger av lovens § 8 at grunneieren skal ha erstatning for skade på ulemper på gjenværende eiendom, så langt dette ikke ble dekket av erstatningen for den eiendommen som ble avstått.
Kilder
Aall, Jørgen. Rettsstat og menneskerettigheter, 4. utgave, Bergen, 2015.
https://bora.uib.no/bora-xmlui/bitstream/handle/1956/18504/46_JUS399_V18.pdf?sequence=1&isAllowed=y
https://www.duo.uio.no/bitstream/handle/10852/20656/39042.pdf?sequence=1&isAllowed=y
