Entreprenøren har et strengt og omfattende ansvar for kontraktsbrudd som skyldes forhold på hans side. Hvis arbeidet er forsinket, eller resultatet er mangelfullt, vil forbrukeren blant annet kunne kreve erstatning for sitt økonomiske tap fra entreprenør.
Forbrukerens rett til å kreve erstatning på grunn av kontraktsbrudd reguleres av bustadoppføringslova. Bustadoppføringslova kommer til anvendelse ved all nyoppføring av bolig for forbrukere, enten dette gjelder hus eller hytte.
Innhold
Vilkår for å kreve erstatning fra entreprenør
Kontraktsbrudd
Forutsetningen for at forbrukeren skal kunne kreve erstatning fra entreprenøren er at det foreligger et kontraktsbrudd fra entreprenørens side. Kontraktsbruddet kan bestå i forsinkelse eller mangel. Forsinkelse vil inntre dersom entreprenøren ikke overholder de frister som er avtalt. Det gjelder både delfrister og frist for ferdigstillelse av arbeidet. En mangel er i utgangspunktet ethvert avvik fra det som er avtalt mellom partene. En mangel kan også bestå i at entreprenøren har gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger om arbeidet og/eller resultatet. Hvis det ferdigstilte bygget ikke er i samsvar med offentligrettslige reguleringer, vil dette også utgjøre en mangel.
Økonomisk tap
Videre er det en forutsetning for at forbrukeren skal kunne kreve erstatning at kontraktsbruddet har påført ham et økonomisk tap. Forbrukeren kan følgelig ikke kreve erstatning for ulemper av ikke-økonomisk art, som for eksempel irritasjon eller tapt livskvalitet som følge av feilene ved arbeidet.
Forholdet mellom erstatning og øvrige krav
Ved kontraktsbrudd fra entreprenørens side vil forbrukeren ha rett til å gjøre en rekke krav gjeldende overfor entreprenøren. Han kan blant annet holde tilbake vederlaget, kreve retting eller prisavslag, eller heve avtalen. Erstatning kan i utgangspunktet kreves i tillegg til retting, prisavslag eller heving. Det er imidlertid en forutsetning at tapet ikke allerede er kompensert for ved utbedringen, prisavslaget eller eventuell dagmulkt.
«Så langt det foreligger en retteplikt, er mislighold av forpliktelsen sanksjonert. Det vil ytterst sjelden komme på tale å tvinge en uvillig aktør til faktisk å gjennomføre avhjelp. Derfor er det inntatt egne erstatningsregler i tilknytning til retteplikten: Oppfylles ikke plikten, kan den annen part kreve erstatning for sine forsvarlige utgifter.» Kilde: Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom, Oslo, 2019, s. 20.
Dagmulkt
Dagmulkt er en standardisert avtalt erstatning for forsinkelse fra entreprenørens side, en form for konvensjonalbot. Dette er et bestemt beløp som entreprenøren må betale for hver dag arbeidet er forsinket i forhold til de avtalte frister. For eksempel kan partene avtale at entreprenøren plikter å betale kr 1500 for hver dag arbeidet er forsinket utover avtalt dato for ferdigstillelse av boligen.
Dagmulkt kan kreves ved forsinkelse i forhold til alle avtalte frister, både delfrister og frister for ferdigstillelse og overtagelse. Det er imidlertid kun ved forsinkelse i forbindelse med overtagelsen at erstatning kan kreves i tillegg til dagmulkt. Dette forutsetter også at forbrukerens økonomiske tap som følge av forsinkelsen skyldes at entreprenøren har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Med andre ord er det krav om sterkt kritikkverdig opptreden fra entreprenørens side før forbrukeren kan kreve erstatning i tillegg til dagmulkt.
Erstatningen i slike tilfeller skal kompensere for økonomisk tap som overstiger størrelsen på dagmulkten.
For forsinkelse i forbindelse med oversittelse av delfrister eller andre avtalte frister enn fristen for overtagelse, kan forbrukeren kreve erstatning i stedet for dagmulkt. Dette kan for eksempel være aktuelt hvis entreprenøren er forsinket med deler av arbeidet, slik at andre entreprenører ikke får påbegynt sitt arbeid i tide. Hensikten her er at forbrukeren skal kunne kreve kompensasjon for det økonomiske tapet selv om forsinkelsen til slutt vil medføre forsinket overtagelse og dermed krav på dagmulkt.
Prisavslag
Ved kontraktsbrudd i form av mangel kan forbrukeren kreve prisavslag. Forutsetningen for å kreve prisavslag er at mangelen ikke kan bli utbedret.
Prisavslaget skal tilsvare kostnadene med å få mangelen utbedret. Hvis utbedringskostnadene blir urimelig høye i forhold til mangelens betydning for forbrukeren, skal prisavslaget tilsvare den verdireduksjonen som mangelen medfører.
Hvis forbrukeren blir påført et større økonomisk tap som ikke dekkes av prisavslaget, kan han kreve dette erstattet. Han kan imidlertid ikke kreve både prisavslag og erstatning for mangel som blir fullstendig kompensert for ved prisavslag, for eksempel utbedringskostnader.
Erstatning ved forsinkelse
Forbrukeren kan følgelig kreve erstatning i stedet for eller i tillegg til dagmulkt, avhengig av hvilken frist som er oversittet. Forbrukeren kan også kreve erstatning hvis forsinkelsen innebærer et vesentlig kontraktsbrudd, og dermed gir grunnlag for å heve avtalen.
Ved heving som følge av forsinkelse kan forbrukeren kreve dekket nødvendige merkostnader som følge av at andre entreprenører må fullføre arbeidet. Forbrukeren kan også kreve erstatning for annet økonomisk tap som forsinkelsen medfører. Forutsetningen er at tapet er en påregnelig følge av forsinkelsen. Avledede tap kan ikke kreves erstattet. Forbrukeren kan for eksempel ikke kreve erstatning for mangler ved hytten hvis entreprenørens oppdrag gjelder huset.
Forbrukeren har også en tapsbegrensningsplikt. Dette innebærer at hvis han har mulighet til å begrense sitt økonomiske tap som følge av forsinkelsen gjennom rimelige tiltak, må han gjøre det. Hvis han forsømmer sin tapsbegrensningsplikt, vil erstatningen bli nedsatt tilsvarende.
Les mer om erstatning ved forsinkelse fra entreprenør her.
Erstatning ved mangel
Forbrukeren kan kreve erstatning for økonomisk tap som følge av mangel, som ikke blir kompensert for ved prisavslag.
Kontrollansvaret
I motsetning til erstatning ved forsinkelse, kreves det ikke at entreprenøren har utvist noen form for skyld. Ansvarsgrunnlaget etter bustadoppføringslova bygger på et kontrollansvar. Dette innebærer at entreprenøren vil være erstatningsansvarlig, med mindre han sannsynliggjør at mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll.
For at entreprenøren skal slippe erstatningsansvar ved mangel, må kontraktsbruddet skyldes en faktor som entreprenøren ikke har noen mulighet for å påvirke. Entreprenøren vil for eksempel svare fullt ut for feil foretatt av egne ansatte, egne maskiner mv. Han har også ansvar for prosjektering av, sikring og kontroll med arbeidene. Forhold som ligger utenfor entreprenørens kontroll vil for eksempel være kraftig uvær.
Det følger også av lovens forarbeider at også feil ved byggematerialer som entreprenøren har valgt, skal anses for å være forhold utenfor hans kontroll. Det forutsetter at feilen ikke var synlig ved overtagelsen, og at valget av materialene var forsvarlig.
For at entreprenøren skal være fri for ansvar må han i tillegg bevise at hindringen som medførte kontraktsbruddet ikke var noe han kunne regne med på avtaletidspunktet, eller kunne forventes å unngå eller overvinne følgene av. I dette ligger at entreprenøren må ta forholdsregler mot ulike risikofaktorer som kan tenkes å ramme hans virksomhet. Det kan for eksempel bestå i å sørge for tilstrekkelig mengde materialer på lager i tilfelle leverandøren får produksjons- eller leveringsproblemer.
Ansvar for fjerntliggende skader
Entreprenørens kontrollansvar omfatter alle mangler ved hans ytelse, samt på gjenstander som har nær og direkte sammenheng med denne. Forbrukeren kan imidlertid også kreve erstatning for skade på mer fjerntliggende gjenstander. Dette forutsetter at entreprenøren har handlet uaktsomt.
At entreprenøren må ha handlet uaktsomt innebærer at han må ha opptrådt i strid med hva man normalt kan forvente av en entreprenør i tilsvarende situasjon. Arbeid utført i strid med offentligrettslige krav eller bransjenormer vil normalt anses for å være uaktsomt.
Omfanget av ansvaret – hva kan kreves erstattet?
Erstatningen skal dekke ethvert økonomisk tap som forbrukeren lider som følge av kontraktsbruddet. Dette omfatter utlegg, prisforskjeller, tapt arbeidsfortjeneste, skade på ting m.m. Forbrukeren kan ha blitt påført utgifter i forbindelse med opprydning av uferdig arbeid, eller verdireduksjon på boligen som følge av mangelen. Erstatningen kan også kompensere for tapte leieinntekter som følge av forsinket ferdigstillelse eller mangler ved utleieenhet. Også pådratte leieutgifter i forbindelse med midlertidig utflytting, utgifter til sakkyndig hjelp og advokatbistand kan kreves erstattet.
Entreprenørens erstatningsansvar etter bustadoppføringslova omfatter ikke personskader eller andre skader som ikke skyldes kontraktsbruddet. Han vil heller ikke være ansvarlig for ulemper av ikke-økonomisk art, som ren irritasjon eller misnøye fra forbrukeren. Entreprenøren kan imidlertid være ansvarlig etter andre erstatningsregler, for eksempel for personskade som skyldes at byggeplassen ikke er tilfredsstillende sikret.
Lemping av ansvaret
Entreprenørens erstatningsansvar kan lempes dersom ansvaret vil virke urimelig overfor entreprenøren ut fra arbeidets omfang, tapets størrelse og forholdene ellers.
Lemping av ansvaret vil kun være aktuelt i unntakstilfeller, hvor tapet blir så stort at ansvar vil være urimelig. Det kan også tas hensyn til andre omstendigheter enn tapets omfang, for eksempel at entreprenøren er en håndverker eller driver en liten virksomhet. Det kan også være en relevant omstendighet at den aktuelle avtalen var lite omfattende.
Av eksempler fra rettspraksis kan nevnes dommen fra Agder lagmannsrett inntatt i LA-2005-176989. Her var det ikke grunnlag for lemping selv om erstatningsansvaret ble satt til 1,8 millioner kroner for manglende rådgivning i forbindelse med grunnundersøkelse. Lagmannsrettens flertall bemerket at erstatningskravet ville ramme firmaet «svært hardt» dersom tapet skulle dekkes fullt ut. Omstendigheter som likevel talte mot lemping var for det første at firmaet hadde forholdt seg passivt til både utredningen og utførelsen av utbedringsarbeidene. Passiviteten medførte at firmaet selv satte seg utenfor muligheten til å påvirke kostnadene og tapet. For det andre hadde forbrukeren ikke den nødvendige faglige innsikt for å avdekke mangelen, og han måtte med rimelighet forvente at firmaet som de profesjonelle skulle ta seg av slike spørsmål.
I dommen fra Agder lagmannsrett inntatt i LA-2016-028106 ble dagmulkt på litt over en million kroner lempet med 50 prosent, blant annet begrunnet i at forbrukeren hadde tatt i bruk hytten i forsinkelsesperioden. Den delen av hytten som ikke var ferdigstilt i tide var liten og avgrenset, og forhindret ikke forbrukerens bruk av hytten. Det var derfor urimelig at også de deler av kontrakten som forbrukeren kunne nyte godt av gjennom bruk, ble tatt med i beregningsgrunnlaget for dagmulkten.
Advokathjelp ved tvist med entreprenør
Opplever du at entreprenørens arbeid er forsinket, eller at det ferdigstilte resultatet er mangelfullt? Ønsker du å kreve erstatning fra entreprenøren, eller har andre spørsmål om dine rettigheter ved kontraktsbrudd? Vårt advokatkontor hjelper deg gjerne med en uforpliktende og gratis vurdering av din sak. Ta kontakt med oss på e-post, telefon eller gjennom skjemaet under.
Vanlige spørsmål
Hvilken lov regulerer avtaler mellom entreprenør og forbruker?
Avtaler mellom entreprenør og forbruker reguleres av bustadoppføringslova, som gjelder all nyoppføring av eiendom til boligformål og fritidshus.
Hva er vilkårene for å kreve erstatning fra entreprenøren?
Det må foreligge et kontraktsbrudd som skyldes forhold på entreprenørens side, enten i form av forsinkelse eller mangel ved det ferdigstilte resultatet. Videre må forbrukeren ha blitt påført et økonomisk tap som følge av kontraktsbruddet.
Kan jeg kreve erstatning fra entreprenøren uavhengig av andre krav?
Erstatning er i utgangspunktet et selvstendig krav, men det gjelder visse begrensninger dersom du i tillegg ønsker å kreve dagmulkt ved forsinkelse. Erstatning kan heller ikke kreves ved mangel dersom det økonomiske tapet kan kompenseres for ved prisavslag.
Kan entreprenøren slippe erstatningsansvar ved mangelfullt resultat?
Ja, hvis mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke med rimelighet kunne ta i betraktning på avtaletiden, eller unngå eller overvinne følgene av. Dette vil typisk være forhold som kraftig uvær.
Kan jeg kreve at entreprenøren erstatter mitt tap av livsutfoldelse som følge av det dårlige arbeidet?
Nei. Entreprenørens erstatningsansvar etter bustadoppføringslova omfatter kun økonomisk tap. Tap av ikke-økonomisk art, også betegnet som ¨tort og svie¨, omfattes ikke av entreprenørens erstatningsansvar etter loven.
Kan jeg kreve erstatning fra entreprenøren hvis jeg pådrar meg en personskade under hans arbeid?
Ja, men slik erstatning må kreves med grunnlag i andre rettsregler enn de som følger av bustadoppføringslova.
Kilder
Hagstrøm, Viggo. Obligasjonsrett, 2. utgave, Oslo, 2011.
Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom, Oslo, 2019.
