Uenighet rundt hva som hva som var søknadspliktig bruksendring
I mai kjøpet et par en leilighet for 4,2 millioner. Den var en del av en korsfelt firemannsbolig fra femtitallet. De fire leilighetene i boligen hadde hver sitt loft og kjeller, samt et felles trapperom. Det var tre andre helt identiske firemannsboliger i samme gate.
Det fantes ikke dokumentasjon på godkjenning
Etter å ha bodd i boligen i fire år bestemte paret seg for å pusse opp loftetasjen. Den var innredet med to soverom, bad og bod og paret ønsket å leie den ut. De kontaktet derfor Plan-og Bygningsetaten i Oslo for å få relevant dokumentasjon og planskisser.
De fikk seg en ubehagelig overraskelse da det ikke eksisterte verken ferdigattester, byggemeldinger eller noe som helst dokumentasjon på at loftetasjen var godkjent for varig opphold. Paret følte seg lurt da salgsoppgaven informerte om at de kjøpte en leilighet med innredet loft.
De fremmet krav om prisavslag da de mente at fravær av dokumentasjon var en vesentlig mangel. Det var selgers forsikringsselskap uenig i og avslo reklamasjonen.
Selskapet viste til at omgjøringen av loftet skjedde før selgernes eiertid, og at de nødvendige utbedringskostnadene, som forsikringsselskapet hevdet var 63 750 kroner, var for lave til at forholdet skulle utgjøre et vesentlig avvik.
Les også: Kreve erstatning fra eiendomsmegler
Søkte til kommunen om bruksendring
Dette godtok ikke paret, og opprettholdt reklamasjonskravet, som innebar retting og subsidiært prisavslag. Dette avslo forsikringsselskapet på nytt og henviste til den tidligere vurderingen av tvisten.
Paret ønsket derfor å finne en annen løsning, og søkte til kommunen om bruksendring av loftetasjen. De ønsket også å sammenføye den med resten av leiligheten og heve gesimshøyden på taket. I søknaden la de ved planer om takopplett og innsetting av nye vinduer.
Plan- og bygningsetaten avslo dessverre søknaden, og paret forsøkte igjen uten forsalget om takopplett. Etaten krevde da erklæring om ansvarsrett for prosjektering av brannkonsept, uavhengig kontroll av utførelsen, en oppdatert gjennomføringsplan og nye tegninger. I tillegg anbefalte også kommunen å endre plassering av takvinduene.
Reduserte ønskene og fikk rammetillatelse
Etatens krav var svært omfattende, og paret bestemte seg derfor for å redusere ønskene, og kun få loftetasjen godkjent for varig opphold og innsette nye vinduer. De fikk heldigvis rammetillatelse for dette tiltaket. Et entreprenørselskap ble hyret til å planlegge og gjennomføre utbyggingen. Selskapet mente det var flere omfattende tiltak som måtte gjøres for å brannsikre loftet. I tillegg så var det nødvendig å utbedre vesentlige svakheter i husets bærende konstruksjoner.
De ekstra tiltakene gjorde utbedringen mye dyrere enn forventet, og paret tok derfor saken til forliksrådet. De fremsatte et forlikstilbud på 500 000 kroner. Dette godtok ikke forsikringsselskapet.
Siden forliket ikke ble oppnådd tok paret ut stevning, og hovedforhandlingene ble avholdt i tingretten. Rett før forhandlingene endret forsikringsselskapet sine påstander.
«Selskapet aksepterte nå at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum, ettersom kostnadene forbundet med den manglende godkjenningen av loftsetasjen var høyere enn det selskapet tidligere hadde forutsatt.» – Fra dommen
Les også: Kreve erstatning fra takstmann
Uenigheter endte i Borgarting lagmannsrett
I tingretten krevde paret prisavslagserstatning med fradrag for standardheving på til sammen 2,9 millioner kroner.
Forsikringsselskapet hevdet derimot at dette var for høy kostnad for nødvendige tiltak for å gjøre loftetasjen godkjent for varig opphold, og senket beløpet til 292 862 kroner,
Tingretten dømte til slutt forsikringsselskapet å betale paret 490 241 i prisavslag. Paret syntes beløpet av for lavt, og anket dommen inn til Borgarting lagmannsrett.
«Anken gjelder dommen i sin helhet, herunder tingrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse. I anken var de kritiske til deler av tingrettens saksbehandling, men det ble ikke lagt ned påstand om at tingrettens dom oppheves. Forsikringsselskapet har akseptert tingrettens dom, og utbetalt det tilkjente beløpet på 490 241 kroner med tillegg av forsinkelsesrenter.» -Fra dommen.
Paret søkte også om dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 31-2 som krever at tiltak på eksisterende byggverk skal prosjekteres og utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven.
Dette med begrunnelsen av at tingretten fastslo at
«de kunne søkt om unntak fra gjeldende tekniske krav og sannsynligvis fått dette innvilget dersom de hadde godtgjort overfor kommunen at det ville innebære uforholdsmessige kostnader å oppfylle gjeldende bygningstekniske krav». -fra dommen
Dette avslo etaten og i ankesaken møttes partene, prosessfullmektige og fem vitner for å avgi sine forklaringer.
Ønsket nesten 3 millioner i erstatning for kostnadene
Paret mente de hadde krav på prisavslag lik kostnaden av å oppgradere boligen til den ble samme standard som kontrakten hadde beskrevet den. En rekke tiltak var blitt gjort uten tillatelse fra Plan og bygningsetaten og dette måtte rettes opp i.
«For å få slik tillatelse måtte loftet bringes i samsvar med relevante bestemmelser i lov og forskrift som gjaldt på søknadstidspunktet. Dette gjorde det påkrevet med vesentlig bedring i brannsikkerheten og konstruksjonssikkerheten, isolasjon og ventilasjon, samt utskiftning av takvinduer.» -Fra dommen.
Alt utbedringsarbeidet til boligen var nå blitt utført, og paret hadde dokumentasjon og oversikt over kostnader og tiltak som ga leiligheten samme standard som beskrevet i kontrakten. Det totale beløpet for utgifter var på 2,97 millioner kroner og de ønsket at lagmannsretten skulle fastsette dette prisavslaget. Paret mente også at de ikke hadde hatt forpliktelser til å se om de kunne gjøre mindre omfattende tiltak i leiligheten og at det ville vært uansvarlig å ikke utbrede feilene i konstruksjonssikkerheten. Søknadsprosessen til naboseksjonen kunne heller ikke legges til grunn som veiledende, da naboens søknad var blitt basert på uriktige premisser.
Les også: Erstatning for ubeboelig leilighet
Selgers boligselgerforsikring hadde innvirkning på utmålingen av prisavslag
«Subsidiært er det anført at A og B har krav på erstatning i medhold av avhendingsloven § 4-14, jf. § 7-1, ettersom den påviste mangelen lå innenfor selgers kontrollansvar.»
Forsikringsselskapet aksepterte at det var mangel etter avhendingsloven § 3-9, og hadde allerede betalt prisavslaget som ble tilkjent i tingretten på 490 000 kroner. Men de var ikke enige i at bruk av loftetasjen faktisk krevde enn søknadspliktig bruksendring.
I nabohusenes byggesaksdokumenter, som ifølge selskapet var helt identiske, sto det skrevet at loftene var hoveddeler og godkjent for varig opphold. Derfor var det ikke søknadspliktig med bruksendring, og det var heller ikke nødvendig med oppgradering. Forsikringsselskapet mente at siden husene var identiske så ville denne dokumentasjonen også gjelde saksøkernes hus.
«Ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er kravene til konstruksjonssikkerhet i byggteknisk forskrift ikke relevante, med mindre bruksendringen gjelder et formål med endrede lastbetingelser. Det er i denne saken ikke bevist at de inngrep som er gjort hadde betydning for konstruksjonssikkerheten, og dermed heller ikke at lastbetingelsene er endret. Forutsatt at det var gjort inngrep i den bærende konstruksjonen som måtte utbedres, kunne dette vært gjort langt billigere, til anslagsvis 50 000 kroner inkl. mva. Heller ikke energikravene i byggteknisk forskrift er relevante ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel.»
Uenighet om mangler på badet ga grunnlag for erstatning
Forsikringsselskapet mente også at de ikke var pliktig til å dekke kostnadene til badet, på grunn av at det ikke fantes opplysninger om byggeåret. Det eneste som ble nevnt var at sluket var gammelt, og at kjøperne derfor måtte regne med at badet var gammelt og måtte utbedres. I tillegg mente selskapet at mangelen var ukjent for selger, og det var derfor ikke grunnlag for erstatning.
«A og B har ikke oppfylt sin tapsbegrensningsplikt. Forsøket på å søke om dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 31-2 var ikke reelt, og avslag ble gitt fordi parten ikke oppfylte dokumentasjonskravet. Det er ikke tilstrekkelig avklart hvilke kostnader som påløp som resultat av utbedringsbehov og hvilke som er en konsekvens av A og Bs egne endrings- og oppgraderingsønsker. A og Bs fradrag for standardheving er uansett for lavt.» – Fra dommen
Millionbeløp i erstatning
Lagmannsretten fastslo til slutt at paret hadde krav på prisavslag på 1,4 millioner kroner, altså 900 000 kroner mer enn det tingretten hevdet.
“Saken gjelder kjøp av boligeiendom som faller inn under avhendingslovens virkeområde. Utgangspunktet etter avhendingsloven § 3-1 første ledd er at eiendommen har en mangel dersom den ikke «er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtala». Leiligheten i [adresse] ble solgt «som den er». Etter § 3-9 første ledd har eiendommen likevel mangel der dette følger av § 3-7 eller § 3-8 om selgers ansvar for manglende eller uriktige opplysninger. Etter § 3-9 andre punktum har eiendommen også mangel om den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperne «hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles».»
Partene var enig om at tiltakene i loftetasjen manglet godkjenning, og derfor måtte det gis prisvavlsag lik kostnadene å rette mangelen.
I slike tilfeller har kjøperen plikt til bidra til at rettekostnadene ikke blir høyere enn nødvending. Og derfor omfatte de kostnadene som er nødvendige for at eiendommen har den standarden som kjøperen har grunn til å forvente. Og kostnadene må derfor være blant de billigste for alminnelige aksepterte utbedringskostnader.
«Prinsippet om kjøperens tapsbegrensningsplikt kommer i loven bare til uttrykk i bestemmelsene om utmåling av erstatning, jf. § 7-2 andre ledd, men gjelder tilsvarende ved utmåling av prisavslag, jf. for eksempel LE-2004-39789, LB-2004-70823 og LB-2016-130088, samt Bergsåker, Kjøp av fast eiendom (2013), side 388.»
Det er i utgangspunktet kjøper som har bevisbyrden for at den enkelte kostnad har vært nødvendig, jf. for eksempel LB-2005-79059 side 10 og LG-2010-157037 side 3. I denne saken er de kostnadene som etter A og Bs syn var nødvendige for å rette mangelen i hovedsak pådratt, og dermed kjent. Den normen som er beskrevet ovenfor må dermed anvendes i lys av de faktiske påløpte kostnader. Som påpekt i LB-2016-130088 innebærer dette en skjønnsmessig vurdering som må orienteres mot faglig og erfaringsbasert kunnskap.
Ved utmålingen av prisavslag skal det, etter lagmannsrettens syn, ikke tillegges betydning at selger har boligselgerforsikring, og at prisavslaget dermed skal dekkes av forsikringsselskapet. Det vises til Høyesteretts avgjørelse i Rt-2002-1425 (Bukkebo), der førstvoterende på side 1430 uttaler at «det at selgeren hadde tegnet eierskifteforsikring, etter min mening ikke har betydning for hva som skal anses som en mangel». Bukkebo-dommen kan, etter lagmannsrettens syn, ikke tas til inntekt for at noe annet skal gjelde ved utmåling av prisavslag. Ankende parter har ikke vist til noen rettskilder utover denne dommen.»
Står det i dommen.
Les også: Kan det kreves prisavslag og erstatning for samme mangel?
Uenighet om kostnader rundt nødvendige tiltak
Det som derfor ble selve hovedproblemet var hvorvidt det ville koste for at eiendommen møtte den standarden beskrevet i kontrakten. Partene var derimot enig i at det at noen tiltakene som ble gjort ikke var godkjent var en mangel, men det var tvil om omfanget av manglene og kostnadene rundt dette. De mente blant annet at ombygging av loftet ikke var en søknadspliktig bruksendring.
3.3. Søknadspliktige tiltak
Som tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl.) regnes blant annet oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, jf. § 1-6. Hvilke tiltak som er søknadspliktige følger av pbl. § 20-2 jf. § 20-1. Søknadsplikten omfatter blant annet vesentlig endring eller reparasjon av bygninger (bokstav b), fasadeendringer (bokstav c), bruksendring, vesentlig utvidelse eller vesentlig endring (bokstav d) og oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter (bokstav g).
Og hva ligger i begrepet bruksendring?
«Begrepet «bruksendring» i pbl. § 20-1 bokstav d er utdypet i SAK10 § 2-1. Bestemmelsen angir at bruksendringer er søknadspliktige i tre situasjoner: der byggverk eller del av byggverk tas i bruk til eller blir tilrettelagt for annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk (bokstav a), der endret bruk av byggverk eller del av byggverk kan påvirke de hensyn som skal ivaretas i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven i forhold til byggverket, tilhørende utearealer eller omgivelser (bokstav b), eller der tilleggsdel tas i bruk til hoveddel eller omvendt (bokstav c). Spørsmålet i det videre blir om innlemmelsen av loftsetasjen i den underliggende leiligheten omfattes av noen av disse alternativene.»
Ombygging av loftet var en søknadspliktig bruksendring
Det ble bestemt at det trengtes en ny godkjenning som måtte søkes om i henhold til plan og bygningsloven. Lagmannsretten la vekt på at de identiske nabohusenes loftetasje var godkjent for varig opphold og tilknyttet leiligheten under. Men, det var ikke likevel ikke gitt at parets hus ville ha fått samme godkjennelse, da dette ikke var dokumentert. Etaten grunnla det at søknaden til paret var ment for å rette opp forholdet og tillatelsen konkluderer med at plan- og bygningsetaten «godkjenner søknaden om bruksendring av loft og fasadeendring». I tillegg fremgikk det fra denne tillatelsen at etaten kjente til at leiligheten var en av fire like bygninger oppført på samme tid.
Det var derfor vesentlig å vurdere om ombygging av loftet var en søknadspliktig bruksendring. Flere vitneavklaringer tilsvarte at dette måtte søkes om på nytt, også at det ikke kunne kreves at kjøperne bruker tid og penger på å bestride plan og bygningsetaten syn basert på de andre nabohusene. Retten la vekt på at parets takstmann og entreprenør hadde en oppfatning om at tiltaket gjorde en søknadspliktig bruksendring, og at paret fulgte profesjonelle råd. Lagmannsretten konkluderte derfor at innlemmingen av loftet innebar en søknadspliktig bruksendring.
Uenigheter rundt konstruksjonssikkerheten
Det som vakte usikkerhet da var hvilke krav de søknadspliktige tiltakene ville utløse, og hvor mye det ville det koste å gjøre boligen i den standarden som kontrakten lovet.
«Plan- og bygningsloven § 31-2 første ledd lyder:
Tiltak på eksisterende byggverk skal prosjekteres og utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. På byggverk som er, eller brukes, i strid med senere vedtatt plan, kan hovedombygging, tilbygging, påbygging, underbygging, bruksendring eller vesentlig utvidelse eller endring av tidligere drift bare tillates når det er i samsvar med planen.»
Det følger videre av Ot.prp.nr.45 (2007–2008) side 348 at det kun vil være relevante krav i loven og forskriftene som kommer til anvendelse, og at kravene som hovedregel skal begrenses til å omfatte de deler av byggverket som tiltaket gjelder. Samlet sett innebærer dette at, ved søknad om tiltak på eksisterende byggverk, gjelder de regler som på søknadstidspunktet følger av plan- og bygningslovgivningen, og som er relevante for de deler av byggverket som tiltaket gjelder.
Forsikringsselskapet var enig i at de hadde ansvar for de nødvendige kostnadene til optimal brannsikkerhet. Men de var ikke enig i at de bærende konstruksjonene var av den typen som hadde et krav om konstruksjonssikkerhet. Dette var lagmannsretten uenig i, og mente at inngrepene i de bærende konstruksjonen var den typen som gjorde at konstruksjonssikkerhetskrav var relevant. Rapporten viste også at inngrepene ikke var i tråd med det som krevdes på oppføringstidspunkt. Det var også en skjevbelastning på gulvets bærekonstruksjon som svekket bjelkelaget.
Dette var punktene paret krevde prisavslag på:
Brannsikring: Tiltakene krevde at paret fikk 390 000 i prisavslag
Utbedring av konstruksjonssikkerhet: Paret ville ha en million, men selskapet mente at det det bare bare var småting som trengte og fikses på, og henviste til tingretten. De ble kun erkjent 25.000 kroner på dette punktet.
Isolasjon og ventilasjon: Paret krevde 390 000 for utgiftene etter utbedring av isolasjon og ventilasjon. Forsikringsselskapet hevdet at dette ikke var noe de hadde ansvar for. Retten mente beløpet var for høyt og at isoleringsutgiftene var for å skape mer sikkerhet i konstruksjonen. Paret fikk derfor kun prisavslag på 32.000 kroner.
Diverse arbeider: Paret krevde 442 000 kroner i avslag på diverse andre poster, blant annet elektrikerarbeid. Mange av disse postene syntes retten var upresise, og sådde tvil om alle disse var knyttet til relevant utbedring av mangler. En samlet vurdering fra lagmannsretten fant at et prisavslag på 350 000 kroner var sannsynlig.
Fellesarealer: Paret ønsket 298 000 kroner i prisavslag i sammenheng med gjenstående arbeid i fellesarealer. Dette innebar branntetting av gesims. Dette fikk de ikke medhold i.
«Som nevnt i punkt 3.4 skal de krav som stilles til tiltak i eksisterende byggverk som hovedregel begrenses til å omfatte de deler av byggverket som tiltaket gjelder. Lagmannsretten kan ikke se at det i saken er sannsynliggjort at det er stilt krav til utbedring av brannsikkerheten i andre deler av bygningen enn på loftet. Etter lagmannsretten syn er kravene ikke tilstrekkelig underbygget eller spesifisert. A og B gis derfor ikke prisavslag for disse potensielle kostnadene.»
Søknader, sakkyndige og rapporter: Paret krevde også prisavslag på 188 000 kroner for utgifter til søknader, sakkyndige og rapporter. Retten syntes noen av utgiftene var upresise og de ble tilkjent 30.000 for å hente inn rapporter. Kostnadene til de sakskynde ble dekket via krav om saksomkostninger, og siden paret vant på de mest vesentlige punktene så måtte motparten betale dette.
Sakskostnader:
«Etter tvisteloven § 20-2 første ledd har en part som har vunnet saken, i utgangspunktet krav på full erstatning for sine rimelige og nødvendige sakskostnader fra motparten. Etter andre ledd første punktum er saken vunnet blant annet hvis parten har fått medhold fullt ut eller i det vesentlige. Ved vurderingen av om en part har fått medhold «i det vesentlige» vil det ha betydning hvor hovedtyngden i de reelle tvistepunktene har ligget, jf. Rt-2010-508 avsnitt 18. Det følger av § 20-2 andre ledd andre punktum at dersom saken gjelder flere krav mellom samme parter, er det samlede utfallet avgjørende.» fra lovdata. « fra lovdata.
Siden kjøperne fikk medhold i punktene om krav til brannsikring og konstruksjonssikkerhet, som ifølge lagmannsretten var de mest vesentlige, så ble motparten dømt til å dekke sakskostnadene i retten.
#. De er også blitt tilkjent et ikke ubetydelig større prisavslag enn det Firmaet har erkjent og som tingretten fastsatte. Lagmannsretten kan ikke se at det er tungtveiende grunner som gjør det rimelig å frita Firmaet helt eller delvis for erstatningsansvaret, jf. tvisteloven § 20-2 tredje ledd, og det er heller ikke påstått.»
Selskapet ble dømt til å betale 1,4 millioner til paret. I tillegg til måtte de ut med 536 000 i saksomkostninger i lagmannsretten og 463 989 kroner for saksomkostninger i tingretten.
Les også: Heving og erstatning etter boligkjøp