Erstatning for mangel ved leilighet solgt med to hybler, hvor hyblene ikke var godkjent for beboelse

Erstatning for mangel ved leilighet solgt med to hybler, hvor hyblene ikke var godkjent for beboelse

HR-2017-515-A: Saken gjaldt krav om erstatning for mangel ved fast eiendom. Eiendommen, en leilighet, hadde et loft som var innredet med to hybler. I markedsføringen av leiligheten var det fremhevet at hyblene genererte gode inntekter. Det viste seg imidlertid at hyblene ikke var godkjente for beboelse. De tilfredsstilte heller ikke lov- og forskriftsbestemte krav som var stilt til slik godkjennelse. Loftet kunne ikke godkjennes uten omfattende endringer og ombygning, som ble beregnet til å ha en kostnad på 1,6 millioner kroner.

Selgerens misligholdsansvar bygget på at det ble gitt uriktig informasjon om at loftet kunne brukes til beboelse, jf. avhendingsloven § 3-8. Det var enighet om at kjøperne hadde krav på erstatning for sitt direkte tap, jf. avhendingsloven §§ 4-14 og 7-1. Spørsmålet for Høyesterett var hvordan tapet skulle beregnes.

Flertallet i saken på tre dommere mente at verdireduksjonen av leiligheten ga det mest treffende uttrykket for kjøpernes direkte økonomiske tap. Dette ble for det første begrunnet i at mangelen var en rådighetsmangel, hvor utbedring er faktisk eller rettslig umulig, eller kan bli uforholdsmessig kostbart.

Utbedringskostnadene i denne saken ville være omtrent 1 million kroner høyere enn selve verdireduksjonen av leiligheten på grunn av mangelen. De var følgelig vesentlig høyere enn den markedsprisen som en slik utbedring ville generere. Det forelå ingen offentlige pålegg om utbedring, slik at utbedringen ikke måtte foretas.

Videre ville erstatning for utbedringskostnadene inneholde et «element av berikelse» for kjøperne dersom de valgte å ikke utbedre mangelen. Dette ville stå i et spenningsforhold både til kjøperens tapsbegrensningsplikt etter avhendingsloven § 7-2, og til prinsippet om at kjøper ikke skal tjene på selgers mislighold.

Den reelle virkningen av rådighetsmangelen i den aktuelle saken ville også innebære at leiligheten fikk et mindre beboelig areal enn først antatt. Førstvoterende fant det derfor interessant å vise til erstatningsberegningen ved innendørs arealsvikt, jf. avhendingsloven § 3-8. Her ville det direkte tapet hovedsakelig tilsvare verdireduksjonen som boligen har fått som følge av arealsvikten. Tapet måtte beregnes ved å ta utgangspunkt i eiendommens verdi uten mangel, for å deretter trekke fra eiendommens antatte verdi med mangel.

Flertallet kom til at «med utgangspunkt i mangelens karakter tilsier hensynet til hva som er økonomisk forsvarlig, berikelsessynspunkter og sammenhengen i avhendingslovens regler at erstatningen under kontrollansvaret i § 4-14, jf. § 7-1 første ledd ikke beregnes ut fra kostnadene ved å utbedre, når disse klart overstiger mangelens betydning for eiendommens markedsmessige verdi». Verdireduksjonen som følge av mangelen ville i slike tilfeller gi et mer dekkende uttrykk for kjøperens direkte økonomiske tap.

👤 Av advokat Eirik Teigstad



Jeg heter Eirik Teigstad og er én av de ni advokatene/fullmektigene i Advokatfirmaet Teigstad AS. Våre erstatningsadvokater står bak nettstedet Erstatning.no®. Vi holder til i Oslo, men vi bistår til enhver tid hundrevis av personer i hele landet med å kreve erstatning

    Har jeg krav på erstatning?
    Får jeg dekket mine advokatutgifter?
    Har jeg noen frister å forholde meg til?
    Send oss en uforpliktende e-post da vel!