Erstatning ved forsinkelse fra entreprenør?

En advokat som forklarer kravene for å få erstatning ved en eventuell forsinkelse fra en entreprenør

Har du inngått avtale om oppføring av hus eller hytte, og opplevd at entreprenøren ikke har ferdigstilt arbeidet til avtalt tid? Forsinkelse ved ferdigstillelsen kan gi deg grunnlag til å kreve erstatning fra entreprenøren.


Når er entreprenøren forsinket?

Forsinkelse inntrer når entreprenørens ytelse ikke blir utført eller ferdigstilt til de frister som er avtalt mellom entreprenøren og forbrukeren. Dette gjelder både frister for ferdigstillelse av deler av arbeidet, fristen for overtagelse av boligen og fristen for hjemmelsoverføring. Entreprenøren skal overholde alle avtalte frister.

Hvilke frister som er avtalt, følger av avtalen mellom partene. Dersom det er uklart hva som er avtalt, må avtalen tolkes. Tolkning av avtalen kan være nødvendig hvis det for eksempel er avtalt at arbeidet skal ferdigstilles «i slutten av mai» eller «i løpet av sommeren», og partene ikke kommer til enighet om hva dette innebærer.

Dersom det ikke er avtalt noen frister, må entreprenøren iverksette arbeidet så snart som mulig etter å ha fått beskjed om det fra forbrukeren. Arbeidet skal deretter utføres med rimelig fremdrift og uten unødig opphold. Entreprenøren har for eksempel ikke rett til å avbryte arbeidet for å prioritere andre oppdrag.

Entreprenøren kan kreve fristforlengelse

I noen tilfeller kan entreprenøren kreve forlengelse av de avtalte fristene. Hvis entreprenøren har rett på tilleggsfrist, og denne overholdes, vil arbeidet ikke være forsinket – selv om den opprinnelige fristen ikke er overholdt. Da har forbrukeren heller ikke grunnlag for å kreve erstatning.

Entreprenøren kan kreve fristforlengelse dersom:

  • Forbrukeren krever endringer eller tilleggsarbeid som forsinker arbeidet
  • Arbeidet blir forsinket fordi forbrukeren eller noen som forbrukeren svarer for, ikke medvirker i samsvar med avtalen, eller arbeidet blir forsinket på grunn av andre omstendigheter som forbrukeren svarer for
  • Arbeidet blir forsinket på grunn av en hindring utenfor entreprenørens eller underentreprenørens kontroll

Hva som inngår i forbrukerens medvirkningsplikt vil normalt følge av avtalen. Dette kan for eksempel være levering av tegninger eller materialer, dersom forbrukeren selv står for disse.

Entreprenøren har bare krav på fristforlengelse hvis han gir forbrukeren beskjed om kravet uten ugrunnet opphold etter at han ble gjort oppmerksom på det forhold som gir grunnlag for fristforlengelse.

Forbrukerens krav ved forsinkelse

Ved forsinkelse fra entreprenørens side kan forbrukeren gjøre gjeldende en rekke krav, blant annet på dagmulkt og erstatning.

«Bustadoppføringslova kapittel III inneholder ikke noen bestemmelse om forbrukerens rett til oppfyllelse. Det er likevel ikke tvilsomt at forbrukeren kan kreve oppfyllelse ved forsinkelse fra entreprenørens side.» Kilde: Monsen, Erik. Om reklamasjonsregler, passivitetsprinsipper og realitetsdrøftelser, Jussens Venner 03/2010 (Volum 45), s. 151.

Dagmulkt

Dagmulkt er en standardisert avtalt erstatning for forsinkelse, en form for konvensjonalbot. Dette er et bestemt beløp som entreprenøren må betale for hver dag arbeidet er forsinket i forhold til de avtalte frister.

Det er bare forsinket overtagelse som kan gi grunnlag for å kreve dagmulkt. Oversittelse av delfrister gir ikke krav på dagmulkt, men kan gi grunnlag for å kreve erstatning. Dagmulkt kan bare kreves i 100 dager. Hvis forsinkelsen vedvarer utover dette, kan forbrukeren kreve erstatning.

Størrelsen på dagmulkten kan avtales mellom partene. Hvis størrelsen på dagmulkten ikke følger av avtalen, skal den tilsvare 1 promille av det samlede vederlaget per dag.

Partene bør også avtale en frist for ferdigstillelse. Hvis det ikke er avtalt noen konkret frist, begynner dagmulkten å løpe fra det tidspunktet arbeidet burde vært ferdigstilt. Forutsetningen er at entreprenøren begynte med arbeidet så snart som mulig etter avtaleinngåelsen, og at han har arbeidet uten unødig opphold i byggeperioden.

Erstatning

Forbrukeren kan også kreve erstatning samtidig som dagmulkt. Det er imidlertid kun økonomisk tap som overstiger dagmulkten som kan kreves erstattet. Tapet må skyldes at entreprenøren eller noen som han svarer for har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

Erstatningen skal dekke forbrukerens økonomiske tap fullt ut, såfremt dette er en påregnelig følge av forsinkelsen. Forbrukeren har også en tapsbegrensningsplikt, ved at han må prøve å begrense sitt tap ved hjelp av rimelige tiltak. Hvis forbrukeren kunne unngått det økonomiske tapet gjennom slike tiltak, men forholdt seg passiv, vil erstatningen bli satt ned tilsvarende.

Forbrukeren kan også kreve erstatning når han ikke kan kreve dagmulkt, for eksempel ved forsinket hjemmelsoverføring eller oversittelse av delfrister.

Erstatning ved heving

Hvis forsinkelsen fra entreprenørens side innebærer et vesentlig kontraktsbrudd, kan forbrukeren heve avtalen. Ved heving av avtalen kan forbrukeren kreve dekket de nødvendige merkostnader som følge av at noen andre må ferdigstille arbeidet. Han kan også kreve dekket annet økonomisk tap som han har blitt påført ved forsinkelsen, såfremt dette er påregnelig.

Advokathjelp

Ønsker du å kreve erstatning fra entreprenør, eller har du andre spørsmål vedrørende forsinkelse fra entreprenøren? Vi kan hjelpe deg med en uforpliktende og gratis vurdering av din sak. Våre erstatningsadvokater har kompetanse og erfaring på området. Ta gjerne kontakt med vårt advokatkontor på telefon, e-post eller gjennom skjemaet under.

Les om erstatning etter bustadoppføringslova her.

Vanlige spørsmål

Når anses entreprenørens arbeid for å være forsinket?

Entreprenørens arbeid vil være forsinket hvis det ikke er utført i henhold til de frister som følger av avtalen. Dette gjelder delfrister, frist for ferdigstillelse og overtagelse, samt frist for hjemmelsoverføring.

Hva er forskjellen mellom dagmulkt og erstatning?

Dagmulkt er en standarisert avtalt erstatningssum som skal betales for hver dag entreprenørens arbeid er forsinket utover den avtalte fristen for overtagelse. Øvrig erstatning for økonomisk tap må beregnes konkret, med utgangspunkt i forbrukerens tap utover dagmulkten.

Kan jeg kreve dagmulkt og erstatning samtidig?

Ja, dersom det økonomiske tapet ditt er større enn dagmulkten. Forutsetningen for dette er at entreprenøren eller noen som han svarer for har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

Kan jeg kreve dagmulkt når entreprenøren ikke overholder delfrister?

Nei, dagmulkt kan bare kreves ved forsinket overtagelse. Hvis entreprenøren ikke overholder delfrister, og du lider et økonomisk tap som følge av dette, kan du kreve vanlig erstatning.

Hvor mye kan jeg kreve i erstatning fra entreprenøren?

Erstatningen skal kompensere fullt ut for ditt økonomiske tap, såfremt tapet er en påregnelig følge av forsinkelsen. Hvis tapet skyldes et helt annet forhold enn forsinkelsen, eller ikke har økonomisk verdi, kan du ikke kreve det erstattet.

Kilder

Monsen, Erik. Om reklamasjonsregler, passivitetsprinsipper og realitetsdrøftelser, Jussens Venner 03/2010 (Volum 45). https://doi.org/10.18261/ISSN1504-3126-2010-03-01

https://bora.uib.no/bora-xmlui/bitstream/handle/1956/5655/91832180.pdf?sequence=1

https://munin.uit.no/bitstream/handle/10037/2688/out.html?sequence=2

👤 Av advokat Eirik Teigstad



Jeg heter Eirik Teigstad og er én av de ni advokatene/fullmektigene i Advokatfirmaet Teigstad AS. Våre erstatningsadvokater står bak nettstedet Erstatning.no®. Vi holder til i Oslo, men vi bistår til enhver tid hundrevis av personer i hele landet med å kreve erstatning

    Har jeg krav på erstatning?
    Får jeg dekket mine advokatutgifter?
    Har jeg noen frister å forholde meg til?
    Send oss en uforpliktende e-post da vel!