Erstatningskrav mot leietaker kan oppstå både under leieperioden og i forbindelse med tilbakelevering av husrommet. Det er husleieloven som regulerer leietakers erstatningsansvar. Her gis en oversikt over utleiers muligheter til å rette erstatningskrav mot leietaker.
Innhold
Vilkårene for erstatning
«For å ha rett til erstatning må tre kumulative vilkår være oppfylt: Det må foreligge et rettslig grunnlag for å kreve erstatning, og dette kalles for vilkåret om ansvarsgrunnlag. Ansvarsgrunnlaget peker ut hvem som er ansvarssubjekt». Kilde: Kjelland, Morten. Erstatningsrett – en lærebok s. 4. 2. utgave, 2019.
Videre må det foreligge et økonomisk tap, og det må være adekvat årsakssammenheng mellom den skadevoldende handlingen og det økonomiske tapet.
Det er fire kumulative vilkår som alle må være oppfylt for å kunne kreve erstatning. Det må foreligge et kontraktsbrudd, et ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng. Disse grunnvilkårene for erstatning kommer til uttrykk i alle kontraktslovene, og reguleringen er i alt det vesentlige sammenfallende.
Trykk her om du vil lese mer om erstatning etter kjøpsloven.
Anvendelse av husleieloven
Husleielovens virkeområde er angitt i lovens § 1-1. Det heter her at loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag, herunder leieforhold. Loven regulerer plikter og rettigheter i forholdet mellom leietaker og utleier av boliger. Utleiers erstatningskrav mot leietaker reguleres dermed av husleieloven.
Erstatning som misligholdsbeføyelse
Erstatning er en misligholdsbeføyelse. Det vil si at det er et krav som oppstår som følge av kontraktsbrudd. Utleierens erstatningskrav under leieperioden følger av husleieloven § 5-8, mens utleiers erstatningskrav i forbindelse med tilbakelevering følger av husleieloven § 10-3. Begge bestemmelsene oppstiller det såkalte kontrollansvaret. I tråd med kontraktslovgivningens regulering av kontrollansvaret , skilles det mellom direkte og indirekte tap, hvorav indirekte tap kun kan kreves dekket ved uaktsomhetsansvaret.
Leietakers erstatningsansvar under leieperioden
Husleieloven § 5-8 regulerer som nevnt utleiers erstatningskrav under leieperioden. Det heter her at utleier kan kreve erstatning for tap som følge av at leietaker ikke oppfyller sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6. Bestemmelsene i §§ 5-1 til 5-6 pålegger leietaker konkretiserte plikter under leieperioden. Det stilles blant annet krav til leietakerens bruk, ro og orden, vedlikehold, forandringer i husrommet, skade på husrommet og utleiers adgang til husrommet.
Husleieloven § 5-8 oppstiller et kontrollansvar og skyldansvar. Inndelingen er avgjørende for hvilket tap utleier kan kreve dekket.
Trykk her om du ønsker å lese mer om de ulike ansvarsgrunnlagene.
Kontrollansvar
Det følger av husleieloven § 5-8 første ledd annet punktum at leietakers erstatningsansvar likevel ikke gjelder dersom leietaker godtgjør at misligholdet skyldes en «hindring utenfor leierens kontroll som leieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av». Vilkårene kan betegnes som hindringsvilkåret, unngåelses- og overvinningsvilkåret, betraktningsvilkåret og kontrollvilkåret.
Bestemmelsen oppstiller med dette et kontrollansvar. Kontrollansvaret er et tilnærmet objektivt ansvar, det vil si at det ikke forutsetter skyld fra leietakers side. Utgangspunktet er at leietaker er ansvarlig, med mindre de fire ansvarsfrihetsvilkårene er oppfylt. Dersom disse vilkårene er oppfylt, vil leietaker gå fri for ansvar.
De klassiske såkalte force majeure-tilfellene, slik som krig og naturkatastrofer, medfører naturligvis ansvarsfrihet. Inn under ansvarsfrihet faller også skader som følge av innbrudd, da innbrudd regelmessig ikke er noe leietaker har kontroll over. Motsatt vil leietaker være ansvarlig for skade som skyldes egne gjester, uhell og fremleie. Ved skader som typisk kan oppstå, slik som vannskader, vil det avgjørende være om årsaken til skaden er noe som ligger innenfor leietakers kontroll.
Hovedregelen er at erstatningen skal svare til det økonomiske tapet leietaker har lidt som følge av kontraktsbruddet. Det er likevel slik at det kun er direkte tap som kan kreves dekket under kontrollansvaret. Dette følger av husleieloven § 5-8 fjerde ledd. Hva som regnes som direkte og indirekte tap, er regulert i husleieloven § 2-14, hvorav annet ledd fastslår hva som skal regnes som indirekte tap. Det følger av forarbeidene at alt annet tap som følge av misligholdet skal regnes som direkte tap. Hva som regnes som direkte tap, vil dermed fremgå motsetningsvis av bestemmelsens regulering av indirekte tap.
Uaktsomhetsansvar
Husleieloven § 5-8 femte ledd oppstiller et uaktsomhetsansvar, også kalt for culpaansvaret. Formuleringen husleieloven benytter er at det foreligger «feil eller forsømmelse fra leierens side». Ansvaret er dermed et subjektivt ansvar, og slik betinget av at leietaker har utvist skyld.
Avgjørende for hvorvidt det foreligger uaktsomhet er om leietaker kunne og burde ha handlet annerledes, hvor «kunne» sikter til handlingsalternativer og «burde» sikter til hva en fornuftig person i samme situasjon ville gjort. Hvorvidt leietaker har opptrådt uaktsomhet, må avgjøres på grunnlag av en helhetsvurdering av leietakers handlemåte.
Ved culpaansvar kan også indirekte tap kreves dekket. Dette følger av husleieloven § 5-8 femte ledd. At indirekte tap kan kreves dekket fremgår av formuleringen om at «utleier kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side». I tilfeller hvor leietaker har opptrådt uaktsomt og forsømt sine plikter i leieforholdet, kan utleier dermed kreve dekket indirekte tap. De indirekte tapene begrenses imidlertid av alminnelige erstatningsrettslige påregnelighets- og adekvansprinsippet. Tapet må være påregnelig for leietaker og ikke være for fjernt eller avledet.
Leietakers erstatningsansvar i forbindelse med tilbakelevering av husrommet
Husleieloven § 10-3 regulerer som nevnt utleiers erstatningskrav i forbindelse med tilbakelevering av husrommet. Utleier kan holde leietaker erstatningsansvarlig dersom husrommet ikke stilles til utleiers disposisjon i avtalt tilstand.
Husleieloven § 10-3 annet ledd oppstiller en regel som gir utleier krav på å få dekket nødvendige utgifter til utbedring. Forutsetningen er at husrommet er i dårligere stand enn hva som følger av § 10-2 eller partenes avtale. Det er viktig å være oppmerksom på at utleiers krav på nødvendige utgifter til utbedring ikke er et ordinært erstatningskrav. Dette er også presisert i forarbeidene. Utleiers krav på dekning av nødvendige utgifter til utbedring for å bringe husrommet tilbake til kontraktsmessig stand er dermed å anse som et krav på oppfyllelse. Det kreves derfor ikke et særskilt ansvarsgrunnlag, og leietaker er objektivt ansvarlig til å dekke disse utgiftene.
Utleiers erstatningskrav som følge av mangler ved tilbakelevering av husrommet følger av husleieloven § 10-3 tredje ledd. Det heter her at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold. Utleieren kan følgelig kreve erstatning for annet tap som følge av at leietaker ikke oppfyller sine plikter etter leieavtalen eller etter loven. Det følger av forarbeidene at uttrykket «annet tap» peker tilbake på tap som ikke allerede er dekket opp av andre krav. Etter tredje ledd kan utleier derfor kreve ytterligere erstatning som følge av leierens mislighold ved tilbakelevering, og ved siden av krav til nødvendige utgifter til utbedring etter annet ledd.
I likhet med husleieloven § 5-8, oppstiller bestemmelsen er kontrollansvar og et uaktsomhetsansvar, og formuleringene er helt identiske. Direkte tap kan kreves dekket under kontrollansvaret, mens indirekte tap kun kan kreves dekket under culpaansvaret.
Advokathjelp
Er du i tvil om hvorvidt du har et erstatningskrav overfor leietaker? Våre advokater er spesialister på erstatningsrett og bistår med hjelp. Gjerne ta kontakt med en av våre advokater for en uforpliktende forhåndsvurdering av din sak. Vi består også med hjelp til å fremsette et erstatningskrav. Ta kontakt per telefon eller e-post, eller fyll inn kontaktskjemaet nedenfor.
Vanlige spørsmål
Hva er vilkårene for erstatning?
Erstatning innenfor kontrakt forutsetter at fire kumulative vilkår er oppfylt. Det må foreligge et kontraktsbrudd, et ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng.
Når kan jeg kreve i erstatning fra leietaker?
Dersom leietaker har misligholdt sine plikter under leieperioden, eller husrommet tilbakeleveres i dårligere stand enn ved overtakelse, kan utleier kreve erstatning fra leietaker etter husleieloven. Forutsetningen er at vilkårene for erstatning er oppfylt. Er vilkårene oppfylt, kan det kreves erstatning for en rekke tapsposter.
Kan et erstatningskrav mot leietaker foreldes?
Et erstatningskrav er et økonomisk krav og dermed gjenstand for foreldelse. Foreldelse av erstatningskrav innebærer at utleier taper retten til å kreve erstatning fra leietaker. For å ha kravet i behold, er det dermed viktig å være oppmerksom på når et erstatningskrav foreldes.
Hvilke ansvarsgrunnlag følger av husleieloven?
Utleiers erstatningskrav mot leietaker reguleres av husleieloven § 5-8 og § 10-3. Begge bestemmelsene oppstiller det såkalte kontrollansvaret samt et culpaansvar. Hvilket ansvarsgrunnlag som får anvendelse beror på om leietaker har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.
Må jeg reklamere overfor leietaker for å ha et erstatningskrav i behold?
Dersom det er tale om erstatning i forbindelse med tilbakelevering av husrommet, må det reklameres innen rimelig tid etter at utleieren burde ha oppdaget mangelen. Kravet til reklamasjon gjelder ikke dersom leietaker har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
Kilder
Kjelland, Morten. Erstatningsrett – en lærebok. 2. utgave, 2019.
Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom. Gyldendal 1. utgave, 2019.
Plikten til å balansere interessene til kjøper og leietaker av bolig (uio.no)
