Kreve erstatning fra takstmann?

Kreve erstatning fra takstmann?

Har du kjøpt en bolig som viser seg å være i dårligere stand enn dokumentene fremlagt av takstmannen skulle tilsi? Dersom takstmannen har handlet erstatningsbetingende uaktsomt kan du inneha et erstatningskrav for det økonomiske tapet du har lidt.

Hva er en takstmann?

En takstmann vurderer boligens verdi gjennom en kontroll av boligen basert på tekniske vurderinger, tilstandsanalyse og beliggenhet. Takstmannens rapport vil inngå i salgsdokumentene, og utgjør derfor sentrale opplysninger om boligens tilstand. Ved uriktige opplysninger om boligen kan kjøperen inneha et krav om erstatning.

Erstatningsansvar takstmann

Erstatning betinges av at tre grunnleggende vilkår er oppfylt: et ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og en årsakssammenheng mellom det ansvarsbetingende forhold og det økonomiske tapet.

Ansvarsgrunnlag – profesjonsansvar

For profesjonsutøvere gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar, det såkalte profesjonsansvaret. Likevel er det et visst rom for kritiserbar atferd, før forholdet må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet. Det sentrale spørsmål vil være om takstmannen har oversett sentrale forhold som vedkommende burde ha oppdaget dersom han/hun hadde vært aktsom og utført oppdraget i tråd med god takstmannskikk.

«Når det gjelder takstmenn, må det tas utgangspunkt i det oppdraget som de har fått fra selger. […] Uaktsomhetsbedømmelsen vil etter dette bestå i å avgjøre om takstmannen har gjennomført sitt oppdrag for selgeren på en profesjonell og samvittighetsfull måte.» Kilde: Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom, Oslo, 2019, s. 125.

For takstmenn gjelder ikke ansvaret bare overfor oppdragsgiver, men også overfor andre brukere av taksten, typisk kjøper.

Økonomisk tap

Videre må kjøper eller eventuelt selger være pådratt et økonomisk tap som følge av takstmannens uaktsomhet. Et eksempel følger dersom takstmannen burde ha oppdaget fukt i boligen og kjøper lider et økonomisk tap som følge av denne ulempen. Det er altså den økonomiske situasjonen man ville hatt med korrekt rådgivning og den økonomiske situasjonen som har oppstått grunnet uaktsomheten som må sammenliknes. Differansen kan kreves erstattet.

Årsakssammenheng

Endelig må det foreligge årsakssammenheng mellom takstmannens ansvarsbetingende opptreden og det økonomiske tapet som har oppstått. Det vil si at feilen takstmannen har begått må være en nødvendig og ikke uvesentlig betingelse for det økonomiske tapet. Du kan stille deg selv spørsmålet: ville det økonomiske tapet ha oppstått dersom takstmannens feil tenkes borte? Dersom svaret er nei, foreligger vanligvis årsakssammenheng.

For spørsmål knyttet til erstatning fra eiendomsmegler kan du lese vår artikkel her.

Eksempel erstatningskrav mot takstmann

Høyesterettsdommen inntatt i HR-2019-1079-A omhandler et erstatningskrav rettet mot to takstmenn etter fukt- og soppskader som følge av at veggene i kjelleren var oppført i multimur. Takstmann Bjørnstad var engasjert av Pettersen for å taksere hennes hus. Pettersen krevde erstatning fra Bjørnstad fordi hans feil ved takseringen, i form av manglende opplysning om en multimur, medførte at hun ble holdt erstatningsansvarlig overfor dem hun solgte huset til. Hun rettet også krav mot Haug som takserte huset da hun selv kjøpte det.

Høyesterett uttaler at det avgjørende for om det foreligger ansvarsbetingende uaktsomhet vil være «om en kvalifisert takstmann […] i et tilsvarende tilfelle normalt ville ha oppdaget at han sto overfor en multimurkonstruksjon».

Takstmennene måtte ha vært kjent med at multimur utgjorde en risikofaktor. Multimurkonstruksjonen var imidlertid ikke uten videre synlig ved befaring, det var ikke særlig sannsynlig å finne slik multimur i den aktuelle hustypen i det etablerte villaområdet på Ris i Oslo, og de var heller ikke kjent med fuktproblemene i kjelleren. Høyesterett konkluderte derfor med at takstmennene Haug og Bjørnstad ikke hadde opptrådt uaktsomt når de ikke hadde oppdaget at huset var oppført med multimur. Takstmennene var derfor ikke erstatningsrettslig ansvarlig.

Hvem skal kravet rettes mot?

Krav om erstatning etter feil fra takstmannens side kan både rettes mot taktsmannen og selgeren. Selgeren skal identifiseres med den som hjelper til med salget, hvilket inkluderer takstmann som har utarbeidet tilstandsrapport, jf. Rt. 2001 s. 369. Manglende eller feil opplysninger i tilstandsrapporten kan dermed medføre at boligen anses å ha en mangel etter avhendingsloven § 3-7. Ved mangel kan kjøperen kreve prisavslag fra selgeren, jf. avhl. §§ 4-8 og 4-12. Selger kan deretter kreve regress fra takstmannen for sitt økonomiske tap.

Advokathjelp ved tvist med takstmann

Har du lidt et økonomisk tap grunnet feil foretatt av takstmannen? Da kan du inneha et erstatningskrav. Ta kontakt med en av våre dyktige erstatningsadvokater i dag for en gratis og uforpliktende samtale. Vanligvis vil din innboforsikring dekke dine videre advokatutgifter i slike type saker. Dette kan vi hjelpe deg med å undersøke nærmere. Våre advokater er tilgjengelig på telefon og e-post. Du kan også fylle ut skjemaet under, så tar en av våre advokater kontakt med deg innen kort tid.

Vanlige spørsmål

Kan man få erstatning fra takstmann?

Ja, man kan få erstatning fra takstmann dersom vedkommende har gjort en klanderverdig feil. I tillegg må feilen ha ledet til et økonomisk tap.

Når er fristen for å fremme erstatningskrav mot taksmann?

Som hovedregel foreldes krav mot takstmannen tre år etter du fikk eller burde fått kjennskap til mangelen. Foreldelsesfristen avbrytes ved å innlevere klage til reklamasjonsnemnda, ved forliksklage eller stevning for retten.

Kan jeg rette erstatningskrav direkte mot selgeren når feilen ligger hos takstmannen?

Selger identifiseres med takstmannen som har utarbeidet tilstandsrapporten, jf. Rt. 2001 s. 369. Ved mangel eller feil i tilstandsrapporten kan boligen anses å ha en mangel, hvilket gir rett til prisavslag fra kjøper, jf. avhendingsloven. §§ 3-7, 4-8 og 4-12.

Hva er vilkårene for erstatning fra takstmann?

Erstatning fra takstmann forutsetter for det første at takstmannen har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Vurderingen vil ta utgangspunkt i om takstmannen burde ha oppdaget sentrale forhold ved eiendommen dersom han/hun hadde vært aktsom og utført oppdraget i tråd med god takstmannskikk. Videre må kjøper eller selger være påført et økonomisk tap som følge av takstmannens uaktsomhet.

Må jeg betale for advokat i forbindelse med et erstatningskrav mot takstmann?

Din innboforsikring vil vanligvis dekke dine advokatutgifter i slike saker. Advokatfirmaet Teigstad kan hjelpe deg med å undersøke om din forsikring dekker eventuelle advokatutgifter helt uten kostnad.

Kilder

Anderssen, Harald Benestad. Noen synspunkter på Rt. 2005 s. 870 (meglerdommen) og Rt. 2008 s. 1078 (informasjonsansvarsdommen), Lov og Rett 04/2009 (Volum 48)https://doi.org/10.18261/ISSN1504-3061-2009-04-05

Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom, Oslo, 2019.

https://bora.uib.no/bora-xmlui/bitstream/handle/1956/12275/144808363.pdf?sequence=1

👤 Av advokat Eirik Teigstad



Jeg heter Eirik Teigstad og er én av de ni advokatene/fullmektigene i Advokatfirmaet Teigstad AS. Våre erstatningsadvokater står bak nettstedet Erstatning.no®. Vi holder til i Oslo, men vi bistår til enhver tid hundrevis av personer i hele landet med å kreve erstatning

    Har jeg krav på erstatning?
    Får jeg dekket mine advokatutgifter?
    Har jeg noen frister å forholde meg til?
    Send oss en uforpliktende e-post da vel!