Leier du en bolig som ikke er i samsvar med kravene som følger av leieavtalen? Har det oppstått en vannlekkasje eller andre problemer under leieforholdet? Ved mangler som gjør boligen ubeboelig eller delvis ubeboelig har leietaker krav på leieavslag eller erstatning for sitt økonomiske tap.
Innhold
Utleiers plikter
Husleieloven § 2-2 angir at husrommet skal være i samsvar med kravene som følger av leieavtalen. Dersom boligen blir ubeboelig grunnet forhold som leietaker ikke kan klandres for foreligger en mangel, jf. husll. § 2-5. Et typisk eksempel på en mangel som kan medføre at leiligheten blir ubeboelig for en periode er en større vannlekkasje som må repareres.
Leietaker har rett til å kreve at utleier for egen regning fikser mangelen dersom dette kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for utleier, jf. § 2-10. Retting skal skje innen rimelig tid etter krav om dette er fremsatt.
Rett til kompensasjon
Erstatning
Leietaker kan kreve erstatning for tap som følge av mangel, jf. husleieloven § 2-13. Krav om erstatning forutsetter at det foreligger et ansvarsgrunnlag. Utleiers objektive kontrollansvar aktualiseres vanligvis ved en mangel. Videre må det foreligge et økonomisk tap på leietakerens hånd, eksempelvis ved leie av alternativ bolig i perioden leieobjektet er ubeboelig. Endelig må det foreligge årsakssammenheng mellom mangelen og det økonomiske tapet.
Erstatningen skal tilsvare det økonomiske tapet leietakeren lider som følge av mangelen. Ved ubeboelig leilighet vil leietaker kunne kreve erstattet utgifter til leie av annet husrom for den perioden leiligheten er ubeboelig. Leietakeren kan imidlertid ikke ta inn på det dyreste hotellet i byen. Det er kun rimelige og nødvendige utgifter som erstattes. Leietaker har med andre ord en tapsbegrensningsplikt. Dersom leietakers inventar eller annet utstyr blir skadet som følge av mangelen kan også dette kreves erstattet.
Prisavslag
Ofte vil det være tale om mindre mangler ved leieobjektet som kan rettes uten at leietaker må flytte ut. Der boligen lider av en slik mangel kan leietakeren kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie tilsvarer forholdet mellom boligens leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand, jf. § 2-11.
Heving
I saker hvor mangelen medfører vesentlig mislighold kan utleier heve leieavtalen, jf. § 2-12. Om det foreligger vesentlig mislighold beror på en totalvurdering av misligholdets kvalitet og omfang, samt dets betydning for leietakeren. Dersom leietaker kan holdes skadesløs gjennom avslag i leien eller erstatning, foreligger vanligvis ikke rett til heving.
Kontakt advokat ved ubeboelig bolig
Problemer i leieforhold krever ofte raske løsninger og kan være krevende å håndtere alene. Ta kontakt med en av våre dyktige erstatningsadvokater i dag for en gratis og uforpliktende orientering om dine rettigheter. Våre advokater kan også bistå deg i prosessen med å kreve erstatning fra utleier. Du kan komme i kontakt med en erstatningsadvokat ved å ringe, sende e-post eller fylle ut skjemaet på nettsiden.
Les også om erstatning fra utleier etter at leietaker fikk støt fra komfyr i utleieleilighet.
Vanlige spørsmål
Hvilke rettigheter har leietaker dersom leiligheten blir ubeboelig?
Hvis leietakeren ikke er skyld i at leiligheten blir ubeboelig, vil utleier være ansvarlig. Utleier må i et slikt tilfelle reparere boligen, slik at den kommer i den stand leietaker kunne forvente ved kontraktssignering. Dersom skadene er omfattende og leietaker må flytte ut i en periode, må utleier erstatte rimelige utgifter til alternativt bosted.
Hva er vilkårene for erstatning?
Erstatning forutsetter at det foreligger et ansvarsgrunnlag. Utleiers kontrollansvar fremgår av husleieloven § 2-13 og aktualiseres vanligvis ved en mangel. Videre må det foreligge et økonomisk tap, samt årsakssammenheng mellom mangelen og det økonomiske tapet.
Hvem er ansvarlig for skader i leiligheten?
Hvem som er ansvarlig for skader avhenger av om det er leietaker som har forårsaket skaden eller om det er forhold utleier er ansvarlig for. Dersom leietaker ved et hendelig uhell knuser en rute er vedkommende selv ansvarlig for reparasjoner. Ved vannskader eller brann som ingen er å laste for, vil utleiers forsikring dekke reparasjonen.
Hva kan jeg kreve i erstatning ved ubeboelig leilighet?
Ved leie av en ubeboelig leilighet kan du for det første kreve prisavslag for de dagene du ikke kan bo i leiligheten. Videre kan du kreve erstattet dine utgifter til alternativ bolig eller hotell den samme perioden, så langt disse overskyter dine vanlige leieutgifter. Det er kun rimelige og nødvendige boutgifter som kan kreves erstattet, hvilket innebærer at du ikke kan velge et unormalt dyrt hotell.
Hva gjør jeg dersom egen bolig blir ubeboelig grunnet en skade?
Dersom din egen bolig blir ubeboelig som følge av en skade, f.eks. vannlekkasje eller skadedyrangrep, vil din husforsikring dekke alternativ bolig. Beløpet vil baseres på hva det koster å leie en tilsvarende bolig i det samme området, mens skaden repareres.
